Gérance swiss

Informations
financières

Informations Financières

Financement

Le capital nécessaire à l’acquisition d’un logement se compose en général des éléments suivants :

  • Les fonds propres : En Suisse, on considère que 20% de la valeur vénale d’un bien immobilier doivent être financés par des fonds propres, Il s’agit de vos avoirs personnels, tels que liquidités, comptes épargne, titres, avoirs du 3e pilier ou avancements d’hoirie. Si vous habitez vous-même dans le logement en propriété, vous pouvez également financer ces fonds propres avec des avoirs provenant de votre caisse de pension. Cet apport du 2e pilier ne doit pas dépasser les 10% de la valeur vénale d’un bien immobilier.
 
  • Les fonds étrangers : Il s’agit des fonds empruntés, soit auprès d’un établissement bancaire, soit auprès d’une compagnie d’assurance ; ces fonds, soit le 80% restants peuvent être financés par une hypothèque. On distingue l’hypothèque de premier rang et l’hypothèque de deuxième rang. L’hypothèque de premier rang couvre jusqu’à deux tiers du prix d’achat et ne doit pas être amortie. A contrario, l’hypothèque de deuxième rang doit être remboursée à intervalles réguliers, sous 15 ans.
 
  • Les frais de notaires
 

Exceptions pour les résidences secondaires et les immeubles de rendement

  • Si vous souhaitez acheter une résidence secondaire ou un bien de luxe, votre apport en fonds propres devra être plus important : on parle en général de 40%. Les avoirs de prévoyance du 2e ou du 3e pilier ne peuvent pas être utilisés comme fonds propres pour le financement d’une résidence secondaire.
 

D’autres règles s’appliquent aux immeubles de rendement : en effet, jusqu’à 75% de la valeur du bien peuvent être financés par des prêts. Quoi qu’il en soit, l’hypothèque devra être réduite aux deux tiers de la valeur du bien sous 10 ans. Les avoirs de prévoyance peuvent être utilisés pour le financement si vous occupez une partie de la propriété.

Erreurs courantes au sujet du financement d’un bien

  • Confondre prix d’achat et valeur vénale : La banque se sert de la valeur vénale du bien et non pas du prix d’achat effectif pour le calcul du financement. Comme la banque doit tenir compte du principe de la valeur la plus basse, cela peut avoir des conséquences sur le montant des intérêts et des amortissements.
 
  • Pas de marge de manœuvre financière supplémentaire : En principe, le financement est censé suffire. Si jamais les taux montent ou que des dépenses imprévues se présentent, l’argent peut venir à manquer.
 
  • Sous-estimation du risque de modification de taux : Ces dernières années, le niveau des taux a été historiquement bas et de nombreux acheteurs immobiliers s’y sont habitués. L’expérience passée a prouvé que les taux peuvent rapidement partir dans une autre direction. Pour se protéger contre la hausse des taux, il faut conclure une hypothèque à taux fixe. Vous ne pourrez par contre pas profiter d’une éventuelle baisse des taux.
 
  • Sous-estimation des rénovations nécessaires : Des défauts de construction, des fenêtres vétustes ou une mauvaise isolation représentent un risque financier. Vous pouvez vous retrouver avec un besoin de rénovation urgent. C’est pourquoi vous devriez vérifier en détail l’état du bien avant l’achat et estimer les risques financiers inhérents.